La fiscalidad en las viviendas de obra nueva

20 Mayo · 2019

Al adquirir una vivienda de nueva construcción, la mayoría de los compradores se centran en aspectos como el coste total de la casa o el tipo de interés que pueden obtener sobre su préstamo bancario. Y, aunque es importante entender el proceso de préstamo, lo es aún más conocer que existen otros costes importantes a considerar cuando uno se convierte en propietario de una vivienda.

Veamos una relación resumida de los gastos en impuestos que debe asumir el comprador de una casa de nueva construcción:

  • Escritura pública en la notaría
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad
  • Impuestos (IVA e Impuesto Actos Jurídicos Documentados)
  • Gestoría (si pedimos hipoteca)

Por lo general es el comprador el que está obligado por ley a abonar la mayoría de impuestos y gastos. El vendedor suele ser responsable de pagar el importe correspondiente a la plusvalía municipal (si existe) y al original de la escritura.

Lo cierto es que las partes involucradas en la compraventa pueden establecer que los gastos se paguen de forma distinta.  Es decir, si se indica en alguna de las cláusulas legales de la escritura, el comprador puede estar obligado a pagar todos los gastos.

Si se trata de una obra nueva la legislación aplicable obliga al promotor inmobiliario a pagar la plusvalía municipal así como los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal.

A continuación le explicamos con mayor profundidad los gastos e impuestos de las viviendas nuevas.

Gastos de notaria

Se trata de los gastos administrativos y notariales que cobra la notaría al levantar escritura pública de la compra-venta. El importe viene establecido por la normativa vigente y depende del coste total de la vivienda, es decir, es un porcentaje del total. Además, hay que incorporar pequeños gastos extras como el número de copias o el asiento de presentación.

Al ser un coste fijo con un descuento máximo del 10%, la competencia entre unos y otros notarios está más basada en la calidad de su servicio que en el precio. Es importante saber que las viviendas de protección oficial disfrutan de una reducción en los aranceles notariales.

Registro de la Propiedad

Es el coste de inscribir la compra-venta en el Registro de la propiedad, es de carácter obligatorio dependiente del precio de la vivienda y además viene fijado por la normativa legal.

Impuestos sobre compra de vivienda nueva

IVA, Impuesto sobre el valor añadido

Este impuesto grava con un 10% del importe total de la vivienda cuando la compra se realiza directamente con el promotor que ha construido la misma. Es lo que se llama ‘primera entrega’.

Se abona un 10% de IVA comparado al 21% normal porque son edificios que se emplean como viviendas. Comprenden también garajes y anexos que se venden juntos mientras que el número de plazas de garaje no supere las dos plazas por comprador.

Estos son los porcentajes impositivos aplicables:

  • 10% con carácter general.
  • 4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
  • Las viviendas situadas en  Canarias pagan el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) con un tipo del 7% con carácter general.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados

Este impuesto grava los actos jurídicos documentados, en este caso es la firma en la notaría y posterior inscripción en el registro de la escritura de compraventa. El porcentaje aplicable para este impuesto es variable según las distintas Comunidades Autónomas y oscila entre el 0,5% y el 1,5% del importe total de la compra de su vivienda.

Este impuesto se añade al IVA, así que en vivienda de obra nueva tiene que abonar el IVA (10% o 4%) y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (0.5% - 1,5%).

Gestoría

Este gasto sólo entrará en juego si contrata una hipoteca para comprar su vivienda. La gestoría es la que se encarga de llevar a cabo los trámites para inscribir la escritura de compra-venta en el registro. Si no se inscribe la hipoteca en el Registro de la Propiedad, el banco no puede poner el dinero a disposición del comprador.

Fiscalidad de la compra de una vivienda

A lo largo de la normativa que regula los tributos que afectan a los bienes inmuebles, existen determinados beneficios fiscales vinculados a la compra de vivienda. Dentro de esos beneficios fiscales destacan los siguientes:

  • IRPF. En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Fisicas cuando vendemos nuestra vivienda habitual, en caso de obtener una ganancia patrimonial, ésta se encuentra total o parcialmente exenta si se destina el importe recibido en la venta a comprar una nueva vivienda que adquiera la condición de habitual.
  • IBI. Para los compradores de vivienda protegida, existe un beneficio fiscal en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que consiste en una bonificación en el recibo del IBI durante 3 años después de que se otorgue la calificación definitiva de la vivienda.
  • AJD. El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados está exento en la compra de viviendas de protección oficial. Para el resto de compras de vivienda habitual, según la normativa de cada Comunidad Autónoma pueden existir otros beneficios fiscales. En la Comunidad de Madrid, por ejemplo:
    • Tipos reducidos por la compra de viviendas que adquieran la condición de habitual, variando según el precio de compra.
    • Bonificaciones del 10% en la cuota tributaria si el valor del inmueble adquirido que va a constituir vivienda habitual es inferior a 250.000 €.
    • Bonificaciones del 95% en la cuota tributaria si el inmueble que va a constituir vivienda habitual es adquirido por una familia numerosa.
  • ISD. Algunas Comunidades Autónomas (Castilla y León, Madrid…) establecen en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones una reducción en la base imponible del Impuesto por la donación recibida, cuando la vivienda se paga con dinero donado por familiares en línea ascendente, descendente o por cónyuges.

Estos beneficios fiscales con carácter general no son de aplicación automática y hay que cumplir ciertos requisitos formales para poder disfrutar de ellos, como puede ser comunicar en la declaración de la Renta la intención de reinvertir las cantidades obtenidas por la venta de la antigua vivienda en otra nueva, o realizar esa reinversión en un plazo determinado. Por ello, siempre debemos asesorarnos correctamente para poder disfrutar de estos beneficios con todas las garantías.

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